当前融资环境宽松，债市开闸放水也有不少流入了房地产行业。但整体利率普跌之下，房企的融资利率严重分化，昭示着后市的隐忧。

　　万科拟调至2%以内

　　万科这次调降利率如果成功，将成为今年第一个将存量债券利率调降至2%以内的房企。

　　公告显示，5年期、融资30亿元的“17万科01”发行于2017年7月，今年7月18日面临回售。

　　实际上，除了万科，华夏幸福、阳光城最近两个月也加入了调降潮。如4月28日，华夏幸福将融资规模24.75亿元的“18华夏01”利率，由6.8%降至5%，5月26日，又拟将24.75亿元的“18华夏03”利率由7.15%降至4.4%。

　　多家房企调降背后是融资政策宽松、境内融资井喷的大环境。中原地产研究中心统计数据显示，房企4月单月融资高达971亿，创近年新高。截至5月27日，年内融资合计3076亿，达去年全年的53.03%。去年全年，也只有5800亿。

　　根据分析，万科债券利率下调，说明最近企业发债环境在变化。整体上来讲，当前，境内流动性宽松，LPR等一些利率都在下调，对房企债券利率起到了影响，近期不少龙头房企的发债利率已触及历史低点。

　　“房企不仅最近债券发行暴涨，定价利率也持续下调。”

　　值得注意的是，开闸放水，并不是每个房企都受益其中。当前房企融资成本分化严重，优质房企融资成本大幅走低，甚至2字头利率的债券频出。今年境内发行了60亿规模债券的金地，融资成本最低为2.6%;招商蛇口10亿元超短融利率仅2.2%，华润置地8亿元3年期票据利率仅2.65%;3月发债量最高的世茂房地产融资成本在4%以下。

　　同时，也有部分企业发行了高息债券。华夏幸福、阳光城最近发行的公司债，利率分别为7.7%、7.3%。

　　6月1日，年初刚发了一笔2.2亿美元、15%利率的明发集团，又计划发行1.76亿、22%利率的美元债券，更令人惊讶的是，明发承诺若不能按时偿债，这笔债券利率将叠加利率至32%。

　　此外，当代置业在今年初发行了规模总额3.5亿美元的两笔优先票据，利率在11.8%-11.95%。华南城也发行了规模总额4.25亿美元，利率11.5%-10.875%的优先票据。

　　在冰火两重天的背景下，像万科这种不缺钱、不愁借钱的优质房企，调降融资利率并不奇怪。万科今年的发债利率较去年有小幅下降。今年，万科新发行债券4只，规模50亿元，票面利率在2.56%-3.45%区间。显然“17万科01”的利率相对居高。

　　不过，用低利率融资替换掉以前的高利率融资，不得不说金地、万科的如意算盘打得很好，然而是否会面临投资者的信任危机?下调利率后，投资者是否会选择“退票”?

　　有信息显示，由于一些债券票面利率调整幅度过大，确实出现了投资人部分或全部回售的情况。